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失落的二十年日本三大房地产巨头教会我们的事

发布时间:2020-06-30 10:38:01 已有: 人阅读

  一千多年前,唐太宗说:“以铜为鉴,可以正衣冠;以人为鉴,可以明得失;以史为鉴,可以知兴替。”一千多年后,我们看着一衣带水的邻邦,看到日本经历的极度繁荣与漫长衰落。

  在《失去的二十年》一书中,日本知名学者池田信夫写到经济陷入长期停滞,他引用村上龙的名言:“这个国家什么都有,要什么东西就有什么东西,唯独没有希望”。

  日本的崛起和衰落中,房地产有着举足轻重的作用。1991年房地产崩盘后,房价在三个月内跌幅达65%,几乎缩水三分之二,日本居民哀鸿遍野,一夜破产者不计其数。

  而日本房地产的发展或许也可以给中国一些启示。房地产泡沫的破灭是如何发生的?导火索又在哪里?日本三大房地产巨头是如何应对的?在低迷经济时代,房企巨头该如何布局?

  郁郁葱葱的纽约中央公园对面,耸立着一座豪华酒店、曾经的地标建筑—纽约广场酒店(The Plaza Hotel)。富丽堂皇的外观和内饰已经有些老旧,有着一百多年历史的酒店或许已退出了超奢华酒店的“第一梯队。”然而,这家酒店改变了日本的历史。

  35年前,1985年9月,美国、日本、德国、法国、英国的金融大佬们都来到这家酒店。五国的财长和央行行长举行会议,决定联合干预外汇市场,使美元对主要货币有序贬值,日元与马克(当时的德国货币)大幅升值,解决美国的巨额贸易赤字。因该协议在广场饭店签署,该协议又被称为“广场协议”(Plaza Accord)。

  广场协议签订后,日元兑美元大幅升值。同时,日本央行大量“放水”,实施宽松的货币政策,降低利率,增加货币供应量。从1986年1月至1987年2月,日本央行连续五次降息至2.5%,维持了长达两年的超低利率。

  央行放水、超低利率,这一套“组合拳”让大量流动资金进入了股票市场和房地产市场。日元急速升值又让大量日本财团和有钱人将眼光方向海外,去国外“买买买”。 在的高峰,三菱地所以13.4亿美元收购美国国家历史地标洛克菲勒中心,索尼公司以34亿美元的价格成功购买了美国娱乐业巨头哥伦比亚影片公司,日本生命保险兼并了美国谢松里曼兄弟公司,东京银行收购了美国联合银行。当时有不少美国人惊呼:“日本要买下整个美国了!”

  然而,繁荣背后的投机炒作和房价暴涨,也给未来蒙上了一层阴影。泡沫越来越膨胀,日本央行采取了一系列宏观调控措施:提高利率并收紧货币政策。从1989年5月到1990年8月,日本央行连续五次加息,贴现率由之前的2.5%提高至6%。1990年3月央行发出关于金融机构向土地融资的总量限制,各家金融机构不得不采取更为审慎的放贷政策。由融资环境恶化,部分房企出现资金周转问题,从土地买家成为卖家,大量集中抛售的土地加剧了价格崩盘。房地产的崩盘也牵连到了金融行业。房地产泡沫破裂后,银行向房地产行业提供的大量直接沦为不良。

  与此同时,日本政府在1991年对土地税制进行彻底改革,包括征收保有土地的地价税,强化土地转让税,以及提高土地评估价格等等。

  1992年,日本六大城市土地价格同比下降15.5%,此后二十多年,土地价格的下行趋势一直持续。

  1991年的崩盘并不是日本经历的第一次房地产泡沫。实际上,日本前后经历了两次房地产泡沫的破灭:第一次是1974年,石油危机爆发,日本土地价格小幅回落,但在80年代后逐渐恢复,市场重返繁荣;第二次是1991年,、房地产接连出现泡沫崩盘,房价急跌,并在后来的二十年中持续低迷。

  如果说第一次房地产泡沫的破裂是“小病小痛”,第二次房地产泡沫破裂就是“伤及根本”,让日本经济迟迟没有恢复元气。

  倾巢之下,焉有完卵。1991年房地产的崩盘不仅套牢了大量的日本居民和中小企业,也让日本著名的三大房地产巨头转型。在艰难的外部环境下,“不差钱”的巨头们也要“共克时艰”。

  据中诚信证券发布的《全球房地产市场研究—日本系列》报告,1991年后,日本三大房地产—三井不动产、三菱地所和住友不动产收入急剧下滑,都选择了改变商业模式:从重资产转向轻资产,从开发转向服务,从单一转向多元化经营。

  三井不动产株式会社是日本最大的综合房地产企业,早在1949年就在东京证券交易所上市,主要开发公寓住宅。90年代公司精简业务结构,出售闲置资产,加速去库存,存货占比不断下降,现金上升。随后三井逐步增加物业管理、经纪等收费业务,形成轻资产模式。三井将自己定位为“日本领先的房地产解决方案和服务提供商。”

  三菱地所株式会社是日本第二大综合房地产企业,也是楼市泡沫中的“中坚力量”。1989年三菱地所全资收购了纽约房地产开发公司洛克菲勒集团,成了纽约地标建筑—洛克菲勒中心的新主人。此次收购算的上日本楼市泡沫中最浓墨重彩的一笔。作为三菱集团的核心企业之一,三菱地所资金实力雄厚,但也在崩盘后大刀阔斧的调整了商业模式:于2001年起提出多元化发展和机制改革,并于2005年提出将房地产管理和服务作为公司的支柱业务。目前三菱地所主要发展商业地产,租赁收入随着商业环境的波动有所变动。

  同三菱地所一样,住友不动产株式会社也是住友财团旗下的的综合房地产企业。日本房地产泡沫破裂后,住友的不动产业务收入呈现负增长。公司于1995年开始启动“tochi-less”的经营战略,减少对土地投资的以来,加大定制建设业务和经济业务的投入。住友在近年老提出要持续投资租赁物业,加速办公楼物业开发,发展非核心业务成为第五类支柱业务(住宅定制、公寓租赁、酒店及多功能厅)。

  楼市泡沫破灭,如何才能转危为安?中诚信证券在报告中总结:“日本三大房地产企业能够持续经营的主要原因,在于其成功的商业模式转型,在原有房地产开发的基础上,不断增加持有型物业,大力开拓经纪和管理等收费业务。这种转变降低了房地产企业对资金的依赖程度,因而带来了营业收入的回升和利润水平的提高。”

  中诚信证券的日本房地产系列报告中,提到了一串数据:“2000年投资信托法和投资公司法修订以后,日本版房地产投资信托(J-REIT)开始发展。截至2016年第三季度,日本有56支上市J-REIT,总市值在亚洲地区排名第一,管理物业类型包括住宅、办公、商业、酒店、物流、医疗等。另外,房地产企业也通过引进第三方资金进行私募信托基金管理。截至2016年3月末,三井不动产旗下有3支J-REIT和2支私募基金等,资产管理规模为3.47万亿日元;三菱地所旗下有1支办公楼J-REIT、1支私募REIT和海外基金等,资产管理规模约2.52万亿日元。”

  90年代初日本房地产泡沫破灭,土地价格持续下跌,房企资产缩水,负债增加,资产负债表持续恶化。如何解决?除了变卖家产、抛售土地,房地产证券化也是一个解决方案。通过投资信托形式,能实现房地产所有权和管理权的分离,房地产开发商可以依靠自有资金的重资产运作转向轻资产。

  日本的经验也给了中国不少借鉴,越来越多的中国企业开始拥抱房地产金融化。华夏幸福走在房地产金融化的良性轨道上。

  在2019年的业绩沟通会,华夏幸福董事会秘书林成红提出:“空间的都市圈化、地产的精细运营化、地产的金融化,这是我们未来判断宏观经济,特别是不动产市场提出的‘三个主张’。”

  在华夏幸福看来,资金链也是房企的“生命线”,生命线需要稳定牢固,也要“多管齐下”:一方面保持在传统金融领域对资金的掌控力度(例如银行授信);另一方面借助公募REITs等政策加快落地的趋势,向综合金融模式转变,在资金链条上“开源”。

  房地产又叫不动产,让金融的流动性能让“不动产”动起来,资金和资源的双向流动能带来活力和机会。华夏幸福在地产金融化上有一些“先天优势”。目前,中国平安是华夏幸福的第二大股东,强势金融机构的入住能够提高融资能力,巩固华夏幸福资金端的实力,同时

  日本房地产市场和中国有很多相似之处。日本房企巨头也用其亲身经验给中国公司上了一课,未来房地产金融化该如何落地?如何提高企业资金链的稳定和效率?如何加强风险防控?这些都是值得企业持续关注的问题。

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